Hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015

1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản

Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự Luật nhà ở và luật khác có liên quan.

2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản

Chúng ta có thể điểm qua một số đặc điểm của Hợp đồng mua bán như sau:

Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ

Bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối nhau. Trong hợp đồng này, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật và trả tiền mua vật; ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao vật và nhận tiền bán vật.

Hợp đồng mua bán là hợp đồng có đền bù

Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản là khoản đền bù về việc mua bán tài sản. Đặc điểm có đền bù trong Hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng này với hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù

Mục đích chuyển giao quyền sở hữu 

Đây là căn cứ kế tục quyền sở hữu tài sản. Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa Hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản.

3. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản

Thông thường, Hợp đồng mua bán tài sản được thực hiện ngay sau khi các bên thỏa thuận xong về đối tượng và giá cả- bên mua trả tiền xong thì bên bán chuyển giao vật cho bên mua. Nhưng cũng có thể được các bên thỏa thuận khác như nhận tiền trước, giao vật sau hoặc giao vật trước, trả tiền sau. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là một số lượng lớn tài sản thì các bên có thể chuyển giao vật làm nhiều lần và mỗi lần theo một số lượng, khối lượng nhất định. Sau khi các bên thực hiện xong hợp đồng, họ sẽ thỏa mãn các nhu cầu tiêu dùng hoặc sản xuất, kinh doanh.

Hợp đồng mua bán là phương tiện pháp lí tạo điều kiện cho công dân, tổ chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất kinh doanh. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế về trao đổi vật tư, sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Từ đó tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần của nhân dân.

4.  Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản

 Căn cứ theo quy định tại Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“Điều 431. Đối tượng của hợp đồng mua bán
1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.
2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán”

Như vậy, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản gồm:

Một là, đối tượng của hợp đồng mua bán hàng hóa phải được phép giao dịch. Đối với các loại tài sản bị cấm, không được phép giao dịch như ma túy, vũ khí, chất nổ,...thì các bên không được phép xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa đối với những loại tài sản đó. Hợp đồng mua bán hàng hóa dựa trên cơ sở thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh tạo điều kiện phát triển kinh tế, xã hội. Những loại tài sản theo quy định của pháp luật bị cấm không được phép giao dịch là những tài sản có thể gây nguy hiểm cho đời sống, sức khỏe của chủ thể, gây ảnh hưởng đến lợi ích của cộng đồng, quốc gia, dân tộc. 

-Hai là, đối tượng bị hạn chế chuyển nhượng thì phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Đối với những loại tài sản bị hạn chế chuyển nhượng pháp luật quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục,…Như vậy, để xác lập hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng bị hạn chế chuyển nhượng, các chủ thể phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục, số lượng,…mà pháp luật quy định.
-Ba là, tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên bán hoặc bên bán có quyền bán. Để tài sản được chuyển giao hợp pháp, thì bên chuyển giao phải có quyền đối với tài sản đó. Chuyển giao tài sản là hình thức thực hiện quyền định đoạt tài sản mà chỉ chủ sở hữu mới có thể thực hiện. Pháp luật trao cho chủ sở hữu tài sản quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình. Theo đó, chủ sở hữu có thể tự mình định đoạt tài sản bằng cách bán tài sản cho người khác, hoặc có thể trao quyền đó cho một chủ thể khác. Chủ thể được chủ sở hữu chuyển giao quyền có quyền bán tài sản không thuộc sở hữu của mình mà không bị xem là vi phạm pháp luật, và hợp đồng mua bán tài sản đó vẫn có hiệu lực pháp luật. 
-Bốn là, tài sản mua bán phải được xác định. Như đã phân tích ở trên, tài sản của hợp đồng mua bán có thể là vật hoặc quyền tài sản nhưng phải được xác định rõ, tránh việc xảy ra tranh chấp sau này. Nếu đối tượng là vật thì phải xác định về mặt số lượng, đặc điểm, chất lượng,…Nếu đối tượng là quyền tài sản thì phải được xác định thông quan giấy chứng nhận quyền, hoặc bằng chứng chứng minh bên bán có quyền tài sản đó.

5. Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản

Hình thức của Hợp đồng mua bán tài sản có thể bằng miệng hoặc bằng văn bản do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Nếu đối tượng của Hợp đồng mua bán là tài sản phải đăng kí quyền sở hữu thì hình thức của Hợp đồng mua bán phải bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực ( mua bán nhà ở, xe cơ giới,..)

Hình thức của Hợp đồng mua bán là căn cứ để xác định người bán và người mua đã tham gia vào Hợp đồng mua bán, từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; xác định trách nhiệm dân sự của bên vi phạm hợp đồng.

6. Nội dung pháp lý của hợp đồng mua bán

6.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán:

Tài sản được quy định tại Bộ luật dân sự đều có thể là đối tượng của Hợp đồng mua bán. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản cũng phải thỏa mãn những quy định của pháp luật về chế độ pháp lí của đối tượng trong giao dịch dân sự. Đối tượng của hợp đồng mua bán phải được phép giao dịch. Nếu đối tượng của Hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ.

Đối tượng của Hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có những chứng từ hoặc bằng chứng khác để chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán. Quyền tài sản là đối tượng của Hợp đồng mua bán phổ biến là chuyển giao quyền đòi nợ, mua bán quyền sử dụng đất đai, mua bán quyền sở hữu các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ chuyển giao được. Cho dù đối tượng của Hợp đồng mua bán là vật cụ thể hay một quyền tài sản thì phải được xác định rõ.

Đối tượng của Hợp đồng mua bán có thể là vật hình thành trong tương lại. Trường hợp này người bán phải có căn cứ chứng minh là vật đó đang hoặc chuẩn bị được hình thành.

Ví dụ: mua bán hoa màu chưa được thu hoạch, mua bán chung cư đang xây dựng,.. 

Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.

Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.

6.2 Chất lượng của tài sản mua bán:

1. Chất lượng của tài sản mua bán do các bên thoả thuận.

2. Trường hợp tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì thỏa thuận của các bên về chất lượng của tài sản không được thấp hơn chất lượng của tài sản được xác định theo tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Khi các bên không có thoả thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về chất lượng tài sản mua bán thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo tiêu chuẩn ngành nghề.

Trường hợp không có tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiêu chuẩn ngành nghề thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn thông thường hoặc theo tiêu chuẩn riêng phù hợp với mục đích giao kết hợp đồng và theo quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

6.3 Giá và phương thức thanh toán:

1. Giá, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

6.4 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán:

1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thoả thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thoả thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

2. Khi các bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

3. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

6.5 Địa điểm giao tài sản:

Địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo địa điểm thực hiện nghĩa vụ như sau:

– Nơi có bất động sản, nếu đối tượng của nghĩa vụ là bất động sản;

– Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu đối tượng của nghĩa vụ không phải là bất động sản.

6.6 Phương thức giao tài sản:

1. Tài sản được giao theo phương thức do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì tài sản do bên bán giao một lần và trực tiếp cho bên mua.

2. Trường hợp theo thỏa thuận, bên bán giao tài sản cho bên mua thành nhiều lần mà bên bán thực hiện không đúng nghĩa vụ ở một lần nhất định thì bên mua có thể hủy bỏ phần hợp đồng liên quan đến lần vi phạm đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.