1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải xem xét các điều kiện xem mình có đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng đất hay không. Các điều kiện đó được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan

2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Sau khi xem xét điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu các bên đáp ứng được Điều khoản nêu tại mục 1 các bên sẽ tiến hành các thủ tục tiếp theo, cụ thể:

Bước 1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các bên sẽ tiến hành xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đáp ứng điều kiện về hình thức là công chứng và chứng thực. Các bên có thể đến trực tiếp văn phòng công chứng để tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng. Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Dự thảo hợp đồng (nếu có)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)

- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)

- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật

Bước 2. Kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Căn cứ tại tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy định, cụ thể hồ sơ bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

-Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính).

- Tờ khai đăng ký thuế

- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc. 

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. (Chi tiết thuế & phí phải nộp xem phần dưới)

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 

Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên.

Hồ sơ sang tên gồm:

- Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.

- Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất tiến hành nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Thuế & lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập các nhân khi chuyển nhượng  bất động sản, lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

Trước hết, bên mua sẽ phải chịu Lệ phí trước bạ, cụ thể cách tính như sau:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá

Trường hợp Không phải nộp lệ phí trước bạ khi:

- Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.

- Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.

- Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.

Thứ hai, bên bán sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:

- Chuyển nhượng  bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

- Nhận thừa kế, quà tặng là  bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.