CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2023
1. Khái niệm
- Dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng;
- Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:
- Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.”
- Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao phần dự án bất động sản được phép kinh doanh và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. (khoản 2,4,5 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP)
- Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
2.1. Điều kiện đối với dự án bất động sản
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư, đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư.
- Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị ( Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt).
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Dự án đầu tư không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động, không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
- Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp.
- Dự án còn trong thời hạn thực hiện.
- Đối với dự án chuyển nhượng một phần còn phải đảm bảo các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản. (Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023)
2.2. Điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản
a. Điều kiện đối với bên chuyển nhượng dự án
Theo quy định tại Khoản 2 của Điều 49 trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 về điều kiện của chủ thể chuyển nhượng, đặc biệt chủ đầu tư chuyển nhượng cần phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần của dự án chuyển nhượng.
b. Điều kiện bên nhận chuyển nhượng dự án
Theo Khoản 3 của Điều 49 trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 về điều kiện của chủ thể chuyển nhượng chỉ ra rằng: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có đủ khả năng tài chính và cam kết duy trì việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tiến độ và nội dung của dự án.
- Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản
Dự án bất động sản có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần theo quy định tại Điều 10 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Hồ sơ của chủ đầu tư đề xuất chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bao gồm các thành phần sau:
- Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo mẫu quy định tại Mẫu số 10 Phụ lục kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Các giấy tờ về dự án bất động sản chuyển nhượng, bao gồm:
+ Quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt dự án.
+ Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng.
+ Giấy tờ chứng minh đã giải phóng mặt bằng của dự án; chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ ghi trong dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng).
+ Giấy chứng nhận đối với dự án.
- Xác nhận của cơ quan thuế về việc đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước và các chứng từ thể hiện chủ đầu tư đã nộp phí, lệ phí liên quan đất đai (nếu có).
- Đối với doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì phải có giấy tờ chứng minh việc tuân thủ quy đinh pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
- Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng, theo mẫu quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Thoả thuận về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (nếu có).
Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần bao gồm các thành phần sau:
- Đơn đề nghị nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, theo mẫu quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ).
- Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính và chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có), theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng, cần có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Đối với dự án bất động sản được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, việc nộp hồ sơ có thể thực hiện tại một trong những địa điểm sau đây:
- Tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án;
- Tại Sở Xây dựng đối với dự án khu đô thị mới hoặc dự án phát triển nhà ở;
- Tại Sở quản lý chuyên ngành đối với các dự án bất động sản khác.
Thời hạn xử lý hồ sơ là trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong thời gian này, Sở Xây dựng hoặc Sở quản lý chuyên ngành sẽ lấy ý kiến của các cơ quan quản lý liên quan, tổ chức thẩm định và sau đó báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng.
Đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, hồ sơ cần được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án. Thời hạn xử lý là trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong thời gian này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định và sau đó báo cáo Thủ tướng Chính phủ để ra quyết định chủ trương đầu tư.