ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.

27/02/2018

 

ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.

Resettlement when the government renovates and rebuilds

 the old condominium: legal perspective

Phan Thị Nhật Tài*, Trịnh Tuấn Anh**

*,** Khoa Luật, Đại học Duy Tân, Việt Nam

Shool of Law, Duy Tan University, Vietnam

 

 

Tóm tắt

Hiện nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt dự án đầu tư nâng cấp chung cư cũ thuộc kế hoạch tổng thể quốc gia. Ở Hà Nội và TP.HCM còn lập chương trình để cải tạo, xây dựng lại để cải thiện bộ mặt mỹ quan đô thị, giảm thiểu tác động môi trường. Tuy nhiên, phần lớn các dự án đang dậm chân tại chỗ, nút thắt hầu hết xuất phát bởi pháp luật về hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn nhiều điểm xung đột lợi ích giữa chủ sở hữu (CSH) và nhà đầu tư (NĐT). Bài viết tập trung phân tích thực trạng quy định pháp luật về hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ở Việt Nam hiện nay và kiến nghị khắc phục.

Từ khóa: Pháp luật về hỗ trợ tái định cư; cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Summary: Currently, the provincials have approved investment projects to upgrade the old apartments which are the content of the national master plan. Especially Hanoi and HCMC, the plan to renovate old apartment will improve the landscape of urban and reduce the negative impact on the environment. However, most of the projects involved in the reconstruction of old buildings are stuck. The main point of the problem is the policy of compensation, resettlement assistance when renovating, rebuilding the old apartment, there are many conflicts between the households and investors involved in the general renovation. The paper focuses on analyzing the current status of compensation policy and give the petitions.

Keyword: The law on resettlement assistance; renovate, rebuild old apartment.

1. Điểm sang trong chính sách pháp luật về hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Tính đến 2017, trên TP Hà Nội  có tổng số 1.500 chung cư cũ có quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu xây từ 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số chung cư xây trước 1954 [1]. Trong khi đó tại TP Hồ Chí Minh hiện có hơn 470 chung cư cũ, với trên 40 năm, chiếm gần 1/3 trên tổng số chung cư, với khoảng 27.000 hộ gia đình đang sinh sống [2]. Về cơ bản, pháp luật về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ ban hành khá đầy đủ, tạo môi trường thuận lợi, thông thoáng, là cơ sở pháp lý quan trọng để triển khai thực hiện:

Thứ nhất, pháp luật đã khoanh vùng tình trạng: (1) nhà chung cư bị hư hỏng nặng; (2) nhà chung cư nguy hiểm thì cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan phải có những biện pháp nhằm phá dỡ một phần hoặc toàn bộ nhà chung cư cũ và công trình hiện trạng để cải tạo hoặc xây mới theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt [3].

Thứ hai, khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (NĐT) tham gia theo phương thức xã hội hóa bằng hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa NĐT và CSH hợp pháp [3]. Trường hợp CSH không lựa chọn được NĐT thì Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, trái phiếu chính phủ... hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT).

Thứ ba, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước - người dân - NĐT, pháp luật về hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã phân định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, theo đó:

(i) Nhà nước: vai trò tạo lập hành lang pháp lý, cơ chế, duyệt quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mô hợp lý, thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ tín dụng ưu đãi, điều phối chung, trong đó có vai trò rất lớn của hệ thống chính quyền cấp huyện và xã trong việc vận động, thuyết phục người dân đồng thuận.

(ii) NĐT: người bỏ vốn ra để thực hiện dự án, trong đa số trường hợp, mục tiêu đầu tiên mà tổ chức kinh tế muốn trở thành NĐT là vấn đề “lợi ích”, “sinh lời”. Nói cách khác, NĐT tìm thấy những điểm chung nhất định về lợi ích giữa dự án đã được xét duyệt với dự án đầu tư mà mình dự kiến triển khai [4].

(iii) Người dân: Cộng đồng dân cư trong khu vực dự án vừa là chủ thể tham gia vừa là người thụ hưởng, cần đạt được sự đồng thuận giữa người dân với cơ quan nhà nước, NĐT. Thực hiện dự án mà không mang lại bất kỳ lợi ích nào cho người dân thì không còn là một dự án mang tính chất an sinh-xã hội đúng nghĩa, vì thế dù trực tiếp hay gián tiếp, một bộ phận lớn người dân phải được hưởng lợi nhất định.

Thứ tư, tạo cơ chế “mở” cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại chung cư cũ. Trước đây, hệ số sử dụng đất và số tầng các chung cư bị hạn chế, điều này ảnh hưởng khả năng hoàn vốn, khiến các doanh nghiệp không mặn mà. Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà, bảo đảm phù hợp với yêu cầu theo dự án, trên cơ sở quy hoạch chi tiết, cải tạo đồng bộ, tổng thể, theo tiêu chuẩn quy chuẩn về xây dựng. Tuy nhiên, căn cứ cụ thể khu vực triển khai thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh có quyền cho phép NĐT điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch tại khu vực dự án cho phép.

Thứ năm, phương án hỗ trợ tái định cư được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi CSH. Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định, NĐT có trách nhiệm tổ chức lập phương án gửi Sở Xây dựng thẩm định trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt [3]. Trường hợp CSH không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì việc bố trí tái định cư thực hiện theo các hình thức như: a) mua nhà ở thương mại; b)  Sử dụng nhà ở xã hội [6]. Việc bố trí nhà ở tái định cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng.Việc ký kết hợp đồng để bố trí nhà ở tái định cư phải căn cứ vào phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt [7]. Nếu CSH nhận bồi thường bằng tiền mà có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì giải quyết theo Khoản 2, Điều 30 Nghị định 47/2014:

1. a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;
2. b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất. Chi phí phục vụ cho việc bố trí nhà ở tạm cư được hạch toán vào chi phí thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Thứ sáu, tổ chức thực hiện việc hỗ trợ tái định cư đối với từng CSH. Luật đất đai 2013 quy định rõ trách nhiệm của từng chủ thể đối với từng loại dự án và kinh phí đầu tư. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế 2006 (sửa đổi, bổ sung 2016) tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả [8].

2. Hạn chế trong quy định pháp luật về hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và thực tiễn triển khai.

2.1. Hạn chế từ pháp luật thực định

Thứ nhất, việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới khu chung cư cũ phải theo quy định về hỗ trợ tái định cư, nhưng pháp luật chưa làm rõ khái niệm “tái định cư” dù sử dụng thuật ngữ này phổ biến. Khái niệm “tái định cư” và “bồi thường” là hai khái niệm vốn dĩ tương đối độc lập nhau, bồi thường thiên về mức độ tương xứng thì tái định cư thiên về chính sách tạo lập chỗ ở. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 101/2015-NĐ/CP chưa phân định rạch ròi nên gây khó khăn nhất định cho người nghiên cứu và cán bộ thực thi, đôi khi bị nhẫm lần giữa bồi thường về đất - tái định cư bằng đất; và bồi thường bằng tiền-tái định cư bằng tiền [9].

Thứ hai, việc xây dựng các dự án tái định cư yêu cầu phải thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, nhưng Luật Đất đai 2013 và Nghị định 101/2015-NĐ/CP cũng không định nghĩa trực tiếp thế nào là giải phóng mặt bằng, việc làm rõ khái niệm trên cũng là một trong các yêu cầu bức thiết.

Thứ ba, chế tài cho việc chậm giải phóng mặt bằng lại chưa được quy định, nhiều NĐT năng lực tài chính yếu kém, hoặc không có nhu cầu thực sự nhưng lại chiếm dụng đất trong thời gian dài dẫn đến thực hiện quy hoạch, chỉnh trang đô thị bị kiềm hãm, công tác quản lý gặp khó khăn.

Thứ tư, hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là hoạt động không được ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, các NĐT phải chịu mức thuế suất theo luật định mặc dù thực hiện các dự án này mục tiêu lợi nhuận kết hợp với an sinh-xã hội, chúng tôi cho rằng mức thuế suất ưu đãi cần được luật hóa nhằm tạo hành lang pháp lý thông thoáng trong vấn đề này.

2.2. Hạn chế từ thực tiễn triển khai thi hành

2.2.1. Đối với cơ quan nhà nước

Thứ nhất, thiếu quỹ đất để tái định cư. Theo một thống kê Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện quỹ đất tái định cư các địa phương mới đáp ứng trên 50% nhu cầu, có nghĩa một nửa còn lại sẽ phải tạm cư chờ bố trí hoặc nhận thêm phần hỗ trợ để tự lo chỗ ở mới; và cũng theo tính toán của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quỹ nhà đất tái định cư sắp tới vẫn sẽ thiếu trầm trọng, tại Hà Nội, tính đến 2010, quỹ đất và nhà tái định cư thiếu là 25.000 lô đất, gần 1.000 căn hộ [10].

Thứ hai, hạ tầng cơ bản các khu tái định cư không đáp ứng nhu cầu. Căn cứ khoản 3 Điều 85 Luật đất đai 2013 “Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư”,  và khoản 2: “Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn,...”, quy định này nhằm tháo gỡ những vướng mắc khi người dân bị thu hồi đất, bị yêu cầu rời nơi ở để giải phóng mặt bằng nhưng chưa vào nơi mới do khu tái định cư chưa hoàn thành [5]. Tiêu chuẩn chung, các khu tái định cư phải đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, có cả nhà cao tầng lẫn nhà thấp tầng, có cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ tạo việc làm cho người dân.

Thứ ba, tình trạng pháp lý chung cư cũ phức tạp, do phần lớn được xây dựng từ những năm 50- 60 của thế kỉ trước, việc chuyển nhượng, sang tên nhiều lần (có trường hợp bằng giấy viết tay) nên các giấy tờ liên quan không còn hoặc còn nhưng không đầy đủ, gây khó khăn trong việc xác định đối tượng được đền bù. Ngoài ra, khá phổ biến trường hợp diện tích trên văn bản pháp lý với diện tích đo đạc thực tế không khớp do CSH cơi nới trong quá trình sinh sống, nguyên tắc phần diện tích thừa không được công nhận, nhưng việc không khớp số liệu tiềm ẩn nhiều rủi ro xảy ra tranh chấp, khi thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ.

2.2.2. Đối với nhà đầu tư

Thứ nhất, khả năng sinh lợi từ các dự án không nhiều. Doanh nghiệp xây dựng nhà mới trên không gian các khu chung cư cũ, sau khi hoàn trả lại diện tích nhà ở cho người dân, phần diện tích còn lại được đưa vào kinh doanh để thu hồi vốn đầu tư nhưng phải tuân thủ quy hoạch về chiều cao, mật độ xây dựng để không tăng thêm áp lực dân số ở khu trung tâm. Để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi sau, việc đầu tư phải thỏa mãn 2 điều kiện:

1. Tòa nhà mới xây dựng phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu 3 lần diện tích của các tòa nhà chung cư cũ, tương đương với chiều cao mới phải đạt từ 15 - 18 tầng, nhưng điều này vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm;
2. NĐT được sử dụng toàn bộ diện tích mặt bằng tầng 1 vào kinh doanh thương mại – điều này gặp phải phản kháng của những hộ ở tầng 1 sống bằng hoạt động kinh doanh tại chỗ. Vì vậy, doanh nghiệp chỉ lựa chọn tòa nhà chung cư cũ có vị trí thực sự đắc địa với lợi thế thương mại để khắc phục được 2 ràng buộc nêu trên, nhưng con số này không nhiều [11]. Có ý kiến nhận định:” Cùng một số vốn, đầu tư chung cư cũ không hiệu quả bằng triển khai dự án mới mà còn phải đối mặt với rất nhiều rủi ro. Khâu có thể giải quyết được là giảm thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng nhưng điều này cũng chưa được giải quyết triệt để .” [12].

Thứ hai, việc giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến tiến độ. Căn cứ Khoản 5 Điều 7 Nghị định 101/2015/NĐ-CP, các chủ căn hộ thuộc nhà chung cư cũ có thời gian tối đa 12 tháng để lựa chọn NĐT, nhưng thực tế để cải tạo thì cơ quan chức năng phải thực hiện hàng loạt công tác điều tra, khảo sát và kiểm định chất lượng, xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo…v.v. trước khi quyết định, thời gian này kéo dài thường hơn 12 tháng [13].

Thứ ba, Nghị định 101/2015-NĐ/CP quy định, công tác lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được tiến hành trước, sau đó UBND cấp tỉnh lập (hoặc điều chỉnh) và phê duyệt quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000) mới lựa chọn NĐT [3]. Khó khăn về vốn, công tác điều tra, khảo sát phức tạp nên các địa phương lại thực hiện chọn NĐT trước, rồi giao họ khảo sát, điều tra, lập quy hoạch chi tiết. Đây là nguyên nhân dẫn tới các CSH thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn NĐT, không đồng thuận về phương án thực hiện dự án của NĐT. Ở khía cạnh khác, các NĐT đều mong muốn lợi nhuận tối đa nên khi lập quy hoạch lại thường vượt quy chuẩn về mật độ và hệ số sử dụng đất, dẫn đến chậm được phê duyệt.

Thứ tư, Nghị định 101/2015 cũng quy định công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng, xuống cấp phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, nhưng thực tế các doanh nghiệp chỉ quan tâm thực hiện cải tạo riêng lẻ từng khối nhà ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao, chưa triển khai cải tạo tổng thể, đồng bộ.

2.2.3. Đối với chủ sở hữu nhà chung cư cũ

Thứ nhất, sự đồng thuận từ các chủ sở hữu. Quyền lợi của NĐT và CSH nhà chung cư thường có sự “mâu thuẫni”. NĐT thường tìm cách để giảm chi phí, phía CSH đưa ra yêu cầu cao, bên cạnh nhiều điều kiện đi kèm. Với những hộ ở tầng trệt, nơi ở vừa là nơi kinh doanh, sợ việc chuyển sang nơi mới không thuận lợi nên thường rất khó khăn trong việc nhận sự đồng thuận từ những hộ này.

Thứ hai, chuyển sang nơi mới được xây dựng theo tiêu chuẩn về diện tích, việc bù đắp khoảng chênh lệch với nhiều người là thách thức lớn, nhất là những công nhân, người lao động thu nhập thấp, và cũng là khó khăn với gia đình nhiều thế hệ sống chung bởi khi tái định cư họ buộc phải mua thêm căn hộ. Việc phải trả các loại phí phát sinh như phí dịch vụ hằng năm, phí giữ xe, phí quản lý mà trước đây khi ở các khu nhà chung cư cũ không có cũng là một rào cản.

Thứ ba, ở nơi mới việc tiếp cận các dịch vụ công của người dân gặp khó khăn, vì phần lớn khu tái định cư chỉ đáp ứng điều kiện tối thiểu về điện, nước, nhiều khu đã hoàn thành, nhưng đường xá, trường học, bệnh viện vẫn chưa xong, công tác phòng ngừa cháy nổ, hệ thống thoát hiểm còn hạn chế, gây ảnh hưởng và tạo lo lắng cho người dân. Trên thực tế có nhiều chung cư tái định cư mới khai thác đã bị hoả hoạn, gây thiệt hại về người và tài sản.

3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả về hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

3.1. Hoàn thiện pháp luật

Thứ nhất, làm rõ các khái niệm pháp lý có liên quan để tạo sự thống nhất trong cách hiểu và vân dụng. Căn cứ Luật Đất đai 2013 và Nghị định 101/2015-NĐ/CP, khái niệm “tái định cư”,  có thể định nghĩa như sau “tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới hoặc trả chi phí để người có đất bị thu hồi tìm một nơi ở mới trong trường hợp người bị thu hồi nhà ở không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có nhà bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở” [5; khái niệm “giải phóng mặt bằng” theo đó có thể hiểu “là một quá trình “làm sạch” mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện tích đất nhất định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng công trình mới” [9].

Thứ hai, bổ sung chế tài việc chậm giải phóng mặt bằng vì việc chậm tiến độ ảnh hưởng môi trường và hiệu quả đầu tư, gây khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua. Với các NĐT chậm tiến độ, cả khâu giải phóng mặt lẫn khâu xây dựng cần có chế tài cụ thể hơn. Ngoài ra, theo chúng tôi, phần diện tích NĐT chưa thỏa thuận bồi thường được thì trả về cho người dân sử dụng đúng mục đích, không bị hạn chế quyền lợi và NĐT chỉ triển khai xây dựng khi đã bồi thường 100%, tránh trường hợp xây nhà bán xong nhưng hạ tầng công cộng chưa hoàn thiện.

Thứ ba, hỗ trợ NĐT về thuế khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Căn cứ thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành, hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là hoạt động không được ưu đãi, hiện NĐT vẫn phải chịu mức thuế suất theo luật định cụ thể là 20%, vì mục đích an sinh-xã hội, Chính phủ nên áp dụng thuế suất ưu đãi 10% để khuyến khích các NĐT tích cực và tăng cường tham gia.

3.2. Nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

3.2.1. Nâng cao năng lực của cơ quan quản lý nhà nước có liên quan

Thứ nhất, thực hiện công tác quy hoạch đô thị khoa học, hiện đại để tạo quỹ đất sạch cho việc tái định cư. UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức rà soát, thống kê và xây dựng kế hoạch. Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng cần được đưa vào trong kế hoạch phát triển nhà ở chung của địa phương và công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh sau khi phê duyệt.

Thứ hai, thực hiện các chương trình phát triển nhà ở, đảm bảo mọi người dân đều có nơi sinh sống. Theo chúng tôi, bài học về quy hoạch đô thị và xây dựng nhà ở từ Singapore, một quốc gia có quỹ đất hạn chế nhưng hầu như người dân nào cũng sở hữu nơi ở riêng cho mình là kinh nghiệm quý báu để chúng ta học hỏi.

Thứ ba, Nhà nước giữ vai trò là trọng tài trong quá trình đàm phán giữa CSH chung cư và NĐT. Kinh nghiệm của các nước phát triển cho thấy trong hoạt động thu hồi, hỗ trợ tái định cư đất đai, Nhà nước chỉ đứng vai trò trung gian, không phải là người đứng ra thu hồi.

3.2.2. Cân bằng lợi ích nhà đầu tư và chủ sở hữu

Nguyên tắc chia sẻ lợi ích cần được phân ra: (1) chia sẻ lợi ích bằng tiền và (2) chia sẻ lợi ích không bằng tiền. Cơ chế chia sẻ lợi ích bằng tiền được đưa ra với các mục tiêu: thứ nhất là tạo cơ chế bổ sung dài hạn cho dân cư bị thiệt hại; thứ hai tạo quan hệ đối tác dài hạn giữa NĐT và cộng đồng dân cư địa phương dựa trên việc chia sẻ tiền thuê tài nguyên của dự án [4]. Theo chúng tôi để tạo nên sự cân bằng, cần thực hiện một số biện pháp sau.

- Tạo cơ chế đồng thuận trong việc góp vốn để: với những nhà bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ mà được tất cả các CSH thống nhất thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các CSH nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại.

- Bố trí tái định cư:

(i) Trước khi phá dỡ nhà chung cư, NĐT phải bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để các hộ gia đình, cá nhân tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. Chỗ ở tạm thời phải bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải chuyển đi.

(ii) Khi dự án hoàn thành nếu có sự chênh lệch về giá thì NĐT và người dân thỏa thuận thanh toán giá trị chênh lệch. Ngoài việc được bố trí theo quy định, hộ gia đình, cá nhân được tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về hỗ trợ tái định cư.

Trong quá trình triển khai thực hiện dự án theo chúng tôi nút thắt chính tình trạng này là do bất đồng giữa người dân và NĐT về chế độ hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chính sách tạm cư, tái định cư. Để doanh nghiệp nhanh chóng hoàn thành dự án, các hộ dân được an cư lạc nghiệp thì cần phải tạo được sự thống nhất giữa các CSH chung cư và NĐT trong các phương án chế độ hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chính sách tạm cư, tái định cư trong thời gian ngắn nhất.

4. Kết luận

Quá trình hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một quá trình dài và gian nan, nhiều năm qua chính quyền các địa phương đã tích cực trong việc ban hành quy định pháp luật và tổ chức thực hiện. Tuy nhiên, theo báo cáo Sở Xây dựng TP.HCM thì trong 10 năm qua tại TP.HCM chỉ mới tháo dỡ để xây mới 32 chung cư cũ, như vậy tốc độ cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM (thành phố lớn nhất cả nước) còn rất chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu người dân cũng như mục tiêu chỉnh trang đô thị [15]. Điều đó cho thấy sự phát triển cơ sở hạ tầng ở Việt Nam không bắt kịp với sự phát triển kinh tế, nên việc xây dựng kế hoạch và thực hiện các dự án hướng đến tầm nhìn 2020-2030 là thật sự cần thiết, trong đó cần có sự phối hợp chặt chẽ từ nhiều bên với mục tiêu hài hòa lợi ích chung của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Tài liệu tham khảo

[1]. Lâm Hoài, Hà Nội mới cải tạo được 1% chung cư cũ, Báo tuổi trẻ, (https://tuoitre.vn/ha-noi-moi-cai-tao-duoc-1-chung-cu-cu-1286471.htm),  truy cập ngày 7/5/2017.

[2]. Ngọc Hà, ​Xây dựng mới chung cư cũ: còn nhiều lực cản, Báo tuổi trẻ, (https://nhadat.tuoitre.vn/xay-dung-moi-chung-cu-cu-con-nhieu-luc-can-1116634.htm), truy cập ngày 7/5/2017.

[3].  Nghị định 101/2015/NĐ-CP cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

[4]. Phan Trung Hiền, Điều tiết và cân bằng lợi ích giữa nhà nước, NĐT và người dân khi nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp,2016, Số 20 (324), tr. 40-48.

[5]. Phan Trung Hiền, Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Nxb Chính trị Quốc gia, 2014.

[6]. Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014.

[7]. Thông tư 21/2016/TT-BXD hướng dẫn 101/2015/NĐ-CP cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ.

[8]. Khánh Ly, Một số quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí dân chủ và pháp luật điện tử,  (http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=178) , truy cập tháng 12/2017.

[9]. Phan Trung Hiền, Về nội hàm của một số khái niệm trong pháp luật đất đai, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 2013, Số 20(252), tr.28-36.

 [10]. Thị trường hóa quỹ đất tái định cư (http://vneconomy.vn/dia-oc/thi-truong-hoa-quy-dat-tai-dinh-cu-20090316122834392.htm), truy cập ngày 11/9/2017.

[11]. Nhiều giải pháp cải tạo, xây mới chung cư cũ, (http://kinhtedothi.vn/nhieu-giai-phap-cai-tao-xay-moi-chung-cu-cu-163628.html), truy cập ngày 7/5/2017.

[12]. Vũ Lê, Doanh nghiệp ngại đầu tư cải tạo chung cư cũ, (https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/doanh-nghiep-ngai-dau-tu-cai-tao-chung-cu-cu-3418352.html), truy cập ngày 10/7/2017.

[13]. Tuấn Minh, Việc lựa chọn NĐT đang làm “mất cơ hội” cải tạo chung cư cũ,( http://baodauthau.vn/bat-dong-san/viec-lua-chon-chu-dau-tu-dang-lam-mat-co-hoi-cai-tao-chung-cu-cu-39635.html), truy cập 12/1/2018.

[14]. Phương Thảo, Kinh nghiệm thu hồi đất của một số quốc gia trên thế giới, (http://noichinh.vn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-thu-hoi-dat-cua-mot-so-quoc-gia-tren-the-gioi-292298/), truy cập ngày 11/7/2017.

[15]. Diệu Thủy, TP.HCM: Cải tạo chung cư cũ ngày càng ‘xa rời’ mục tiêu, báo vietnamnet, (http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/cai-tao-chung-cu-cu-tp-hcm-ngay-cang-xa-roi-muc-tieu-363656.html), truy cập ngày 11/7/2017.